LA Dream’s blog

不動産、投資、仕事などの情報を発信します。

初めて不動産投資をしたいけど、どんなリスクがあるの?

 

 

不動産投資は、金額が小さくないので、しっかりと学んで、リスクを把握してから投資をしていくと良いですよね。

  

 

 

リスク

1. 収入に関するリスク

不動産投資の収入の原資はとにかく賃貸収入です。
入居者が入り賃貸している期間は定期的に家賃収入が入ってきますが、テナントが出ていき部屋が空いてしまう場合や、テナントが何かの理由で家賃を沈滞している場合は、残念ながら家賃収入が入りません。
 
ですので、なるべくテナントを早く入居させるために、家賃を下げたり、礼金をゼロにしたり、また最近では、アメリカなどで見られたフリーレントなども行うケースもあります。 フリーレントとは、空室を早く埋めるために、1か月とか2か月の家賃を無料にし、入居者を早く決めるという方法です。この場合は、もちろんフリーレント期間の家賃が入ってきませんが、入居者を探している期間が長期になり家賃が入ってこない状態にしておくより、フリーレントというインセンティブを設けることで、早く入居者を決めることができます。また、月の家賃金額を下げて賃貸契約する手法もありますが、フリーレント期間が終了した後は、下げた家賃ではなく本来の家賃金額が入ってくるというメリットもあります。
 
また、アパート経営とか相続対策などということで不動産経営をする人が増えてくることや、地方などで賃貸の需要と供給のバランスが崩れてしまい、入居者が決まらないいなく空室が増えてきていたり、日本国の人口が減少する事で賃貸需要が減ってくていることもよくいわれます。そんな中、どのように入居率の高い不動産に投資していくかが課題だと思います。
 
 

2. 不動産の価値の低下

日本の80年後半のバブルの時期までは土地の神話と共に不動産の価値は上がるものと誰もが信じていたのかもしれませんが、バブル以降、不動産の価値の低下を実際に見ている人にとっては、不動産価値が下がることもあるのだと実際に感じている方も多いと思います。また、デフレの時代を経験した日本にとっては不動産の価値の低下リスクも十分考えられます。ただ、世界的にみれば2000年以降、不動産の価値が高騰して、特に中国や新興国などでは、何倍と上昇して不動産の価値が上昇している国は多いです。

またインフレが高い国の不動産は、不動産価値は、他の物価とともに上昇します。

 

3. 流動性リスク

 投資というと、最終的には利益確定していくら利益がでたかという事かと思います。または、リーマンショックのようなバブルがはじけた時点で以下に早く資産を売却して損失を最小限に収めるかという事も大事かと思います。

そのためには、投資家が売却したい時にどれだけ早くスムーズにその資産を売却できるかという流動性が大事です。流動性の一番高い資産は、銀行にあずけている預金ですし、ATMにいけばすぐに現金化できます。もちろん、最近おきたユーロ危機の際にキプルスのように、銀行を閉めて預金者が預金を下ろせなようにしたり、または、限度額をきめて預金全額を下ろせないようにすることもあります。

預金の次に流動性が高い資産には株などがあります。株は市場があいている時でしたら、売却できますが、市場に買い手がいない場合は何日たっても売れないケースもあります。

さて、不動産はといいますと、金額も大きいですので、売却が当日だったりはめったにありません。やはり、資金が何かの理由ですぐに必要な場合でも、ある程度の時間がかかることは理解しておきましょう。

 

 4. 金利リスク

 全額を現金で不動産を購入する場合は、この金利リスクはありません。ただ、ほとんどの方は、何十パーセントの頭金をいれて残りは銀行等から融資を受けると思います。たとえ、現在、低金利だからといっても、金利の支払い額は無視できません。

例えば、2000万円を1%で融資を受けることができたとしても、金利が、例えば3%に上昇した場合は年間20万円だった利子が年間60万円に上昇します。もちろん、融資の契約が固定金利で5年とか10年とか金利を固定している場合はその期間は金利上昇リスクから免れますが、その固定期間が終了した時点から高い金利を払わなくてはなりません。

 

 5.  災害による建物損害

火災によって建物や部屋の損害が生じることもあります。また、予想していなかった地震、台風、集中豪雨等による自然災害がおきて、建物が損害する事がないとは言い切れませんね。

ドイツやフランスのようにほとんど地震がない国もありますが、日本のように地震が多い国、また、地球温暖化による影響かもしれませんが、最近は気候の変化が激しくなり大雨や集中豪雨が昔と比べて増えています。

このような災害は、外部要因によるもので、残念ながら投資家自身で制御できるわけではありません。場合によって建物が半壊や全壊になってしまったりしたら、とてもテナントに賃貸として提供する事は不可能になってしまいます。家賃収入が入ってこないだけではなく、残っているローンは毎月支払い続けていかなくてはなりません。

予想もつかないような災害は起こらないだろうと思い、そんな災害の被害を防ぐための保険をかけていない人もいます。でも、予想外の災害に遭遇した時に、どの程度までたえられるかという事をしっかり考えて、どの程度の補償があったら助かるかと考えたほうが無難でしょう。

火災保険や地震保険といっても、保険対象、補償範囲、また、保険金額といろいろな保険がありますので、しっかりと調べて保険に加入する事をお勧めします。