初めて不動産投資をしたいけど、どんなリスクがあるの？

不動産投資は、金額が小さくないので、しっかりと学んで、リスクを把握してから投資をしていくと良いですよね。

リスク

１.　収入に関するリスク

不動産投資の収入の原資はとにかく賃貸収入です。

入居者が入り賃貸している期間は定期的に家賃収入が入ってきますが、テナントが出ていき部屋が空いてしまう場合や、テナントが何かの理由で家賃を沈滞している場合は、残念ながら家賃収入が入りません。

 

ですので、なるべくテナントを早く入居させるために、家賃を下げたり、礼金をゼロにしたり、また最近では、アメリカなどで見られたフリーレントなども行うケースもあります。　フリーレントとは、空室を早く埋めるために、１か月とか2か月の家賃を無料にし、入居者を早く決めるという方法です。この場合は、もちろんフリーレント期間の家賃が入ってきませんが、入居者を探している期間が長期になり家賃が入ってこない状態にしておくより、フリーレントというインセンティブを設けることで、早く入居者を決めることができます。また、月の家賃金額を下げて賃貸契約する手法もありますが、フリーレント期間が終了した後は、下げた家賃ではなく本来の家賃金額が入ってくるというメリットもあります。

 

また、アパート経営とか相続対策などということで不動産経営をする人が増えてくることや、地方などで賃貸の需要と供給のバランスが崩れてしまい、入居者が決まらないいなく空室が増えてきていたり、日本国の人口が減少する事で賃貸需要が減ってくていることもよくいわれます。そんな中、どのように入居率の高い不動産に投資していくかが課題だと思います。

 

 

２.　不動産の価値の低下

日本の８０年後半のバブルの時期までは土地の神話と共に不動産の価値は上がるものと誰もが信じていたのかもしれませんが、バブル以降、不動産の価値の低下を実際に見ている人にとっては、不動産価値が下がることもあるのだと実際に感じている方も多いと思います。また、デフレの時代を経験した日本にとっては不動産の価値の低下リスクも十分考えられます。ただ、世界的にみれば2000年以降、不動産の価値が高騰して、特に中国や新興国などでは、何倍と上昇して不動産の価値が上昇している国は多いです。

またインフレが高い国の不動産は、不動産価値は、他の物価とともに上昇します。

３.　流動性リスク

 投資というと、最終的には利益確定していくら利益がでたかという事かと思います。または、リーマンショックのようなバブルがはじけた時点で以下に早く資産を売却して損失を最小限に収めるかという事も大事かと思います。

そのためには、投資家が売却したい時にどれだけ早くスムーズにその資産を売却できるかという流動性が大事です。流動性の一番高い資産は、銀行にあずけている預金ですし、ATMにいけばすぐに現金化できます。もちろん、最近おきたユーロ危機の際にキプルスのように、銀行を閉めて預金者が預金を下ろせなようにしたり、または、限度額をきめて預金全額を下ろせないようにすることもあります。

預金の次に流動性が高い資産には株などがあります。株は市場があいている時でしたら、売却できますが、市場に買い手がいない場合は何日たっても売れないケースもあります。

さて、不動産はといいますと、金額も大きいですので、売却が当日だったりはめったにありません。やはり、資金が何かの理由ですぐに必要な場合でも、ある程度の時間がかかることは理解しておきましょう。

 4.　金利リスク

　全額を現金で不動産を購入する場合は、この金利リスクはありません。ただ、ほとんどの方は、何十パーセントの頭金をいれて残りは銀行等から融資を受けると思います。たとえ、現在、低金利だからといっても、金利の支払い額は無視できません。

例えば、2000万円を１％で融資を受けることができたとしても、金利が、例えば3％に上昇した場合は年間20万円だった利子が年間60万円に上昇します。もちろん、融資の契約が固定金利で5年とか10年とか金利を固定している場合はその期間は金利上昇リスクから免れますが、その固定期間が終了した時点から高い金利を払わなくてはなりません。

 5. 　災害による建物損害

火災によって建物や部屋の損害が生じることもあります。また、予想していなかった地震、台風、集中豪雨等による自然災害がおきて、建物が損害する事がないとは言い切れませんね。

ドイツやフランスのようにほとんど地震がない国もありますが、日本のように地震が多い国、また、地球温暖化による影響かもしれませんが、最近は気候の変化が激しくなり大雨や集中豪雨が昔と比べて増えています。

このような災害は、外部要因によるもので、残念ながら投資家自身で制御できるわけではありません。場合によって建物が半壊や全壊になってしまったりしたら、とてもテナントに賃貸として提供する事は不可能になってしまいます。家賃収入が入ってこないだけではなく、残っているローンは毎月支払い続けていかなくてはなりません。

予想もつかないような災害は起こらないだろうと思い、そんな災害の被害を防ぐための保険をかけていない人もいます。でも、予想外の災害に遭遇した時に、どの程度までたえられるかという事をしっかり考えて、どの程度の補償があったら助かるかと考えたほうが無難でしょう。

火災保険や地震保険といっても、保険対象、補償範囲、また、保険金額といろいろな保険がありますので、しっかりと調べて保険に加入する事をお勧めします。

初めての不動産投資で考えること。 投資としての収入と費用は？

不動産投資してみたいな、と思っても、何となく難しそう。とか、自分には向いてないかもしれないとかと思っている人多いかもしれませんね。

まずは、どんな投資だろうと理解していただければ、一歩すすめるかもしれません。

不動産といっても色々な種類の不動産があります。区分マンション、一棟建物。また、最近では、国内だけでなく海外の不動産に不動産に投資している人もいます。

ただ、投資として考える際にどのような収入があって、どんな費用があるのかは基本的には同じです。

収入

1. 家賃

不動産収入としての柱は、家賃です。基本的には、不動産の大家とテナントが賃貸契約を結んだうえでテナントが部屋に住みます。契約に基づいた家賃が毎月収入になります。

日本では、一般的に2年間の賃貸契約を結び、2年毎に更新します。海外では、1年契約の場合もありますし、契約内容も違ったりします。

2.礼金

礼金は、新規の賃貸契約や契約を更新した際に支払われ、部屋の退去時にはテナントに返金しません。一般的には1か月の家賃金額が相場ですが、最近は礼金ゼロとしてテナントに魅力ある募集をしている場合もあります。家主としては礼金は収入となりますが、結局テナントを見つけてくる不動産管理会社へほとんど同額の手数料として支払いをしなくてはならないので、実際には、不動産の大家にはほとんど残らないのが現実です。ちなみに、この礼金はアメリカ等の海外では礼金という慣習はありませんので日本独特の慣習なのかもしれません。

3.　敷金

家賃や礼金の他に、1か月分ぐらいの家賃と同じ金額の敷金が契約によって入金されます。敷金は、契約を終えてテナントが部屋をでる時に掃除など現状回復費用に充てられ、基本的にはその原状回復費用にかかった費用を差し引きテナントに返金します。この敷金は、最初に賃貸契約を結んだ時のみ支払われ、不動産大家としては、ただ預かっているお金ですので、収入ではありません。

費用

1. 仲介手数料

テナントを探してきて物件の案内や契約手続きを行った会社に、仲介手数料を支払います。今の相場では、家賃の0.5か月～1か月分+消費税が目安です。法律での上限は「家賃の1か月分」と決められています。

また、賃貸の更新があった場合には、管理会社に契約更新料を支払います。月額賃料の半月分または、一か月分を払います。

2.管理手数料

物件を賃貸すると、入居から賃料の集金、入居者からのクレームの対応など、いろいろな業務が発生します。このような業務をご自分で対応する事もできますし、または、管理会社に業務を委託してまかせてします事もできます。その場合には、管理会社と契約を結び管理手数料を、毎月支払います。

管理手数料としての相場は月額家賃の5％程度が一般的ですが、基本的なサービスの内容によっても3％～7％と違ってきます。不動産の大家にとっては、日々の業務や突然の対応する事がなくなりますが、直接、入居者と接する機会がなくなるので、どのような問題がおきているのかわかりにくい時もあるので、管理会社ともコミュニケーションが大事になってきます。

3.　借入金金利

 不動産を全額現金で買える人は限られているかと思います。頭金をどのくらい入れるかによって借入金に対する金利が随分違ってくるかと思います。不動産購入の際に、頭金以外の残高を銀行などから借り入れてくる場合は、その後、借入金の元本の返済とともに金利をし払わなくてはなりません。購入金額をすべて現金で支払った場合は、もちろん借入金利は発生しません。

最近では、金利が安くなってますが、借主のクレジット状況、担保の提供状況や借入契約によって金利額は大きく左右されますので、ご注意ください。

４.　減価償却

不動産の減価償却はあくまでも会計税務上の計算であり、現金が出金することではありません。建物の価値が年数が経つにつれて劣化していくという事で、不動産購入価格から計算して経費として、会計上また税務上で計算します。

土地は、時とおもに劣化しないと考えられるので、原価償却はしません。

５.修理費用

 不動産をもっている以上は、やはり避けられないのが修理費用です。部屋に設置してあるクーラーが壊れたとか、トイレや台所のガスコンロが壊れてとか、細かい修理費用がかかります。

また、一棟ものの物件ですと建物全体の修繕工事など金額がかかります。

6.保険料

不動産にかける保険で、地震保険、火災保険、室内の物件保険などです。

以上が、不動産を運用していく上で定期的に入ってくる収入と費用ですので、その上で運用利益がどのくらいになるのか考える必要があります。また、最終的には売却時にはに発生する利益または損失なども考える必要があります。

運用収益と売却時の損失の合計が投資に対する利益になりますので、全体的な事を理解してから不動産投資をしていくと良いと思います。